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什麼是一胎、二胎(一順位房貸、二順位房貸)

發佈: 借錢借貸網 時間:2018-07-14 熱度:

有一順位,當然有二順位房貸,所謂的一順位房貸是以房地產作為抵押標的向銀行借款。所謂的二順位房貸是俗稱「二胎房貸」,指房屋持有人將房子拿去向另一家銀行抵押借錢,當貸款戶無法正常繳款時,因為第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一順位銀行之後,銀行必須承擔較高的風險,因此利率比一般房貸高很多,而且貸款成數有限。以此房屋再向銀行申請房屋第二次抵押貸款,此時貸款成數必須以房屋價值扣除第一順位抵押權設定金額後的餘額來核貸。由於二胎房貸銀行的債權只能排在第二順位,而法拍市場拍賣房屋的價格大多較市價為低,第二順位債權人通常都無法取得拍賣所得,銀行承做的風險較高,因此多數銀行承做意願較低。利率會高一些目前約5%~14%。

 

一胎房貸(第一順位),是在你的房子完全沒有抵押設定給別人的情況下,以此房子向銀行申請房屋貸款,此時貸款成數一般可達銀行評估房屋價值的7-8成或更高。但依據地區及房屋的狀況及借款人的狀況會有貸款成數增減,通常是買房子時候的貸款,但房貸繳清後再貸的也是第一順位貸款,因為貸款目的不同所以貸款利率也不同目前約1.5%~3%。而二胎房貸(第二順位),是在你的房子已經設定第一順位給銀行的情況下,也就是已經有向銀行辦理貸款中,事實上,「二順位房貸」在銀行的貸款產品中,並不討喜,因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」,例如:既有房貸增貸、透支型/理財型房貸、信用貸款….等等。

 

若要申請「二順位房貸」,建議先自以上產品來挑選申請 ,「二順位房貸」的選擇排序應該在最後,例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。而銀行第二順位房屋貸款也因為法令關係通常最長只能分為7年期繳款,因為是屬於中期放款,所以每月繳款的金額會比第一順位貸款高一些,但一定都是本金加利息一起還款。通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的貸款利率也會較高。

 

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期,且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。沒有一順位,就沒有二順位,對銀行來說,第一順位的債權抵押風險是最小的,因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。但對設定在第二順位以後的債權,風險自然會比較高,因此貸款利率也會較高,不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款,擁有利率較高、年限較短等特點。

 

ps:民間還有到三胎貸款,目前國內金融業最多只承辦到第二順位貸款。

Tag:房貸
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